37度公寓 | 国务院出手！首部《住房租赁条例》落地

针对超七成租客遭遇的押金纠纷，条例设置刚性条款：押金数额、返还时间及扣减情形须明示合同；禁止无正当理由克扣；违规最高可罚10万元。

URI观察发现，这一规定直击市场最大痛点，以往租客维权无门的困境将被法律武器破解，这一顶层设计跳出了传统管理思维，通过赋予租赁住房公共服务权，实质性地推动"租购同权"从理念走向落地，为住房市场结构性改革注入新动能。

URI认为，新规以"真金白银"的违法成本，彻底瓦解了"高收低租""长收短付"的暴雷模式。

条例最大突破在于明确"租购住房享受同等公共服务权利"，并构建配套机制：

·租赁合同备案直连教育、公安系统；

·市级政府定期发布租金指导价；

·违规企业纳入全国信用惩戒。

住房是生活必需品，人人都需要住房。在我国社会主义市场经济下，租房和买房是人民群众解决住房问题的两个主要途径。1998年“停止住房实物分配、实行住房分配货币化”后，总体而言是“以售为主”“重购轻租”，住房租赁市场以个人住房分散出租为主，缺少规模化、专业化的住房租赁企业，较普遍存在租赁市场主体行为和租赁经纪行为不规范、租赁关系不稳定等问题。2017年党的十九大报告、2022年党的二十大报告均指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。鉴于过去“重购轻租”，“租购并举”主要是补“租”这个短板。2016年中央经济工作会议提出，“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。”住房城乡建设部抓紧开展《住房租赁条例》起草工作，司法部多次征求意见、反复修改完善。近日，国务院总理李强签署国务院令，公布了《住房租赁条例》。

《住房租赁条例》的颁布实施，进一步完善了住房租赁法规制度，对规范住房租赁活动、维护住房租赁活动当事人合法权益、促进住房租赁市场高质量发展、推动加快建立租购并举的住房制度等都具有重要意义。发展和规范住房租赁市场有许多好处：一是推动构建房地产发展新模式。新建商品住房其中一些长期持有用于租赁经营，可持续不断获得较稳定的现金流，有利于房地产开发企业稳健发展。二是促进房地产市场平稳健康发展。住房租赁市场因租房需求均是为了自己居住的真实需求，没有“买涨不买跌”甚至“追涨杀跌”等非理性行为，比住房买卖市场平稳，对房地产市场有“减震”作用。三是推进以人为核心的新型城镇化。有供新市民长期稳定居住的租赁住房，是新市民融入城市的关键，可加快农业转移人口市民化进程。四是维护社会大局稳定。青年人、新市民等群体只有租得放心、住得安心，才能踏踏实实工作和生活。五是有效扩大内需。租住消费通常是租房居民最大的连续性消费。随着住房租赁市场规范健康发展，特别是市场化、专业化的住房租赁企业发展，消费规模将进一步扩大。六是推动职住平衡。发展和规范住房租赁市场后，将会有更多的人愿意在工作单位附近租房，将离工作单位较远的自有产权住房出租，进而可缓解交通拥堵等“大城市病”，提高城市宜居性。

《住房租赁条例》规定，县级以上地方人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作，应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。房产管理部门贯彻落实好《住房租赁条例》，其中关键的基础性工作是要抓紧建立住房租赁管理服务平台，已经有了相关平台的，要抓紧完善平台的功能等，掌握住房租赁相关从业机构、从业人员、租赁房源、租赁合同等租赁市场基本情况。房产管理部门只有建立健全了住房租赁管理服务平台，才能为出租人、承租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构等市场主体提供高效、便捷的服务，才能与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。

通过住房租赁管理服务平台，除了开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测，还可以开展住房租赁企业、住房租赁经纪机构开业信息报送及向社会公开，住房租赁企业报送其经营的租赁住房信息及其变化情况，住房租赁经纪机构从业人员名单备案，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息，以及住房租赁企业、住房租赁经纪机构及其从业人员信用评价等管理与服务。

在当前推动房地产市场高质量发展的关键时期，国务院颁布《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正当其时。作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，《条例》在民法典、城市房地产管理法的基础上，进一步明确了租赁当事人的权利义务关系，对住房租赁企业等经营主体给予必要引导和有效监管，为促进住房租赁市场高质量发展，加快建立租购并举的住房制度，提供了强有力的制度保障和规范指引。

首先，《条例》是租赁合法权益的保护规范，它针对住房租赁的现实痛点难点问题，在平衡租赁双方利益的基础上，适度倾斜保护承租人合法权益，凸显了民生底色。

针对出租房不适居的现象，《条例》既明确了出租房的基本标准，即符合建筑、消防等方面的标准和要求，还禁止厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，并要求单间租住人数上限和人均最低租住面积符合地方规定。这些要求能确保承租人的基本居住质量，在此基础上，为了保障承租人安宁的居住环境，《条例》特别规定出租人不得擅自进入租赁住房。

针对租赁押金纠纷多发的现象，《条例》提示当事人在合同中约定押金数额、返还时间、扣减事由等事项，并明确规定除有约定外，出租人无正当理由不得扣减押金，这有助于预防和处理相关纠纷。

针对租赁关系不稳定的现象，《条例》规定出租人不得采取非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房，同时，对租赁双方积极地加以引导，如规定达到有关期限的，出租人按规定享受政策支持，承租人按规定享受基本公共服务。

针对租赁合同备案少的现象，《条例》除了为出租人提供办理备案的通道，即通过住房租赁管理服务平台等方式向房产管理部门备案，还在出租人未办理时，给予承租人办理备案的权利，以满足承租人现实需求。

针对住房租赁上述现状问题，《条例》精准施策，能合理保护当事人的合法权益，对于构建健康稳定的住房租赁关系必将产生积极意义。

其次，《条例》是推动市场高效发展的服务规范，它牢扣促进住房租赁市场高质量发展这一中心任务，以体系化思维为市场供给多重利好措施。

在此方面，以下措施值得特别重视：（1）《条例》积极回应中央政策和地方经验，提出“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给”，这为住房租赁市场供给提供了法治保障，有助于增加租赁住房的供给量。（2）《条例》围绕住房租赁市场主体发展的制度性因素，强调“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”，以有为政府推动有效市场的建立。（3）《条例》“鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系”，明确双方各得其所，如出租人享受政策支持，承租人享受基本公共服务，这能激发住房租赁市场活力，逐步扭转“重售轻租”“租不如买”的传统观念。（4）《条例》要求相关部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本，为公平高效的市场活动提供依据。（5）《条例》要求地方政府建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息，为租金市场化调整提供科学引导。

可以说，通过加快推进多渠道供给住房、主体市场化、内容公平化、长期稳定的住房租赁制度，《条例》以制度合力促进住房租赁市场高质量发展，对于形成住房租赁和销售二元并存、均衡协调的发展新格局，促进房地产市场良性发展，具有重要意义。

最后，《条例》是实现住房租赁市场健康有序发展的监管规范，它建立了体系完备、机制合理、方式优化的监管体制。

在监管体系方面，《条例》确立了“全国上下一盘棋”，以住房城乡建设主管部门为主线，从中央到地方，从主管部门到其他相关职能部门，上下联动、条块结合，在各司其职、各负其责的同时，特别注重打破部门壁垒，实现信息互通共享，通过工作合力来形成系统化的监管体系。

在监管机制方面，《条例》以住房租赁企业、经纪机构为主要规范对象，实行全过程监督。一是抓好起始关，《条例》要求这些主体应具备相应条件，以建立有序竞争的经营环境。二是把好过程关，《条例》为这些主体确立了行为准则，督促它们合法经营、诚信经营。三是守好后果关，《条例》就这些主体的违法行为设置了罚款、责令停业整顿等行政处罚，以此形成强有力的外在威慑。

在监管方式方面，《条例》注重科学监管，以提高监管实效。比如，在行政处罚之外，《条例》根据实践经验，引入信用评价机制，以此督促市场主体诚信规范经营。又如，《条例》要求相关行业组织加强行业自律管理，以作为行政监管的重要补充。

整体而言，《条例》是租赁当事人合法权益的保护规范，它能提高人民群众的获得感、幸福感、安全感；《条例》是促进住房租赁市场高质量发展的服务规范，它把民生课题融入行业发展之中，以有为政府推动有效市场，从而加快建立租购并举制度；《条例》是强化公共职能的监管规范，它为住房租赁市场的长远稳定发展提供了制度保障。

《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》明确提出，“健全保障和改善民生制度体系”“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。“租购并举”不仅是多样化住房需求的体现，也是对传统住房市场模式的一次深刻变革，需要在法治轨道上全面深化改革。国务院新制定的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）从市场主导与政府引导两个维度有效协同，对促进住房租赁市场高质量发展提供法治保障，有利于在法治轨道上全面深化住房制度改革，布局未来房地产市场发展。

一、围绕规范合同制度，净化市场秩序，保护租赁各方合法权益

《条例》坚持问题导向和目标导向，在充分尊重交易习惯的基础上，聚焦制约住房租赁市场体系发展最突出、群众反映最迫切、社会各界最关注、市场监管最薄弱的环节，从以下四个方面进一步细化交易规则，保障有关各方正当权益。

在合同缔约环节，《条例》深切回应住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、重要信息缺失或失真等行业乱象，通过强化出租方和经纪机构的及时、全面、真实信息披露义务，从源头上化解合同双方信息不对等难题，促进住房租赁各方达成真实意思表示。

在合同履行环节，《条例》首先划定了住房租赁标的物的底线条件。用于租赁的房屋既要符合安全、健康方面的强制性规定，又要严肃杜绝非居住空间单独出租用于居住使用，还因城施策确立了单间租住人数上限和人均最低居住面积，明确了住房在改善人居环境方面的意义，体现了以人民为中心的发展理念。《条例》通过明晰各方主体权利义务来规范合同履行行为。如明确出租方个人身份信息和标的物信息的披露义务、不得擅自进入租赁房屋的义务，以及承租方安全合理使用租赁住房、遵守物业管理规约等义务，总体上实现双方权利义务对等。

在合同解除环节，《条例》一定程度上侧重于对承租人权益的适度倾斜保护。一方面，规定“除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金”；明令禁止经纪机构“代收、代付住房租金、押金”；另一方面，为出租方依法行使解除权划定边界，严厉打击“采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房”等违法犯罪行为。

在合同救济环节，《条例》重申了协商、调解、仲裁、诉讼等多元纠纷解决机制，倡导诚信友善的租赁文化，构建和谐稳定的租赁关系。

二、围绕培育新型主体，稳定租赁关系，发展健康有序的住房租赁市场

“租购并举”需要转变“有土斯有财”“重购轻租”的传统观念，当务之急是要破解“租房不踏实”的普遍社会心理障碍。《条例》对合同制度和交易规则的规范本身就蕴含了稳定预期、促进出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系的制度内涵。《条例》明确了“住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务”，有助于稳定住房租赁关系。《条例》规定“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”，通过发挥规模以上企业的优势，既可以显著扩大高品质租赁住房供给，又可以更低的成本、更多的资源、更好的服务和更广泛的市场激发住房租赁市场的长期效益。

住房租赁企业在充分享受制度红利的同时，需要压实企业主体责任，通过规范自身行为，做好稳定长期租赁关系的“压舱石”。《条例》设置“住房租赁企业”专章，明确住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力；规定从事转租经营的住房租赁企业通过资金监管账户办理住房租赁资金收付业务的监管制度；明确住房租赁企业公示其开业信息、服务规范和标准的基础要求；以及建立住房租赁档案并如实记载相关信息，健全住房租赁信息查验等内部管理制度。

规模化经营需要消除经营的灰色地带。《条例》明确“自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定”，从而实现主体权责利的高度匹配。

三、围绕人房一体，寓服务于管理，塑造有为政府

租赁住房的行政管理从来都不仅仅有“管房”的事，更是“管人”的事。《条例》发挥高位阶立法的优势，协调部门合力、整合各类资源，促进共同治理。

《条例》完善住房租赁合同备案制度。出租方和承租方按照规定通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房地产管理部门备案，实现出租房管理“底数清、情况明”。住房租赁企业出租住房，以及出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁企业或者住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案，住房租赁企业或者住房租赁经纪机构违反上述义务的，需要承担法律责任。

《条例》推进大数据综合应用。通过住房租赁管理服务平台与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制，使社会公众基于住房租赁备案享受更多安全、便捷、高效的公共服务。

《条例》创新各类规制方式。如针对住房租金无序上涨问题，要求设区的市级以上地方人民政府建立住房租金监测机制，通过主动有效的信息披露，实现信息均衡，促进公平交易。又如，结合线上租房的时代背景，细化了网络平台经营者的“守门人”角色等，更好地推进实现多元共治。

“租购并举”是我国住房制度改革的大方向，党的十九大、二十大都明确要求加快建立租购并举的住房制度，二十届三中全会《决定》再次进行了强调。经过多年的大力推动，我国住房租赁得到长足发展，成为新市民、青年人解决住房问题的重要途径。在住房租赁市场快速发展的同时，亟需通过立法规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，保障住房租赁市场健康发展。

目前，我国国家层面的住房租赁法规——《住房租赁条例》（以下简称《条例》）出台对规范住房租赁各相关主体行为、健全监管机制、完善租购并举住房制度、推动构建房地产发展新模式都有重要意义。

《条例》对出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构、提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者等住房租赁市场主体“要做什么”“不能做什么”作出了明确的规定，通过立法从根本上整治住房租赁市场乱象。具体来看，对于出租人，如要求用于出租的住房应当符合有关法律、法规、规章和强制性标准，单间租住人数上限和人均最低租住面积要符合所在地标准；出租人无正当理由不得扣减押金；出租人不得擅自进入租赁住房，不得暴力腾退租赁住房等。对于承租人，如要求安全、合理使用房屋，遵守物业管理规约等。对于住房租赁企业，如要求发布房源信息应真实、准确、完整，不得发布虚假或误导性房源信息；从事转租经营的住房租赁企业应设资金监管账户；对经营规模达到规定标准的自然人“二房东”适用对住房租赁企业的规定等。对于经纪机构，如发布房源信息前要履行相关核对信息和实地查看房源责任，收费服务项目要明码标价等。对于网络平台经营者，应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息等。

在健全监管方面，《条例》要求地方要通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制，为承租人享受相应的公共服务提供支撑。另外，《条例》规定建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息，这有助于减少信息不对称，引导市场预期，稳定租金价格。

《条例》已经出台，随后的落实很关键。一方面，地方要根据《条例》，结合当地实际，加快出台地方性住房租赁条例，尽快在全国范围形成完备的住房租赁法规体系。另一方面，要强化监管执行力度，对有关出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构、网络平台经营者的违规行为，该改正的限期改正，该处罚的依法处罚。

住房租赁是租购并举住房制度的重要一环，《条例》的出台与施行，是在加快建立租购并举住房制度上迈出了关键一步，也健全了房地产发展新模式的有关基础性制度。

党的十九大、二十大报告均明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求，二十届三中全会决议进一步强调“加快建立租购并举的住房制度”，推动我国住房租赁市场和租赁行业在近年来取得长足发展，但当前其法制化程度仍存在较大提升空间。在此背景下，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）的出台对于规范住房租赁活动，维护各方当事人合法权益，促进住房租赁市场和租赁行业高质量发展，加快建立租购并举的住房制度都具有重大意义，并将成为房地产发展新模式中的重要组成部分。

一、治理住房租赁市场乱象的法律武器

住房租赁市场在快速发展的同时，逐渐暴露出承租人合法权益保障不到位、市场监督管理有短板等问题，已经成为制约租购并举住房制度发挥实际成效的一大瓶颈。对于住房租赁市场中存在的各类乱象，《条例》建立了针对性管理制度予以整治，致力于构建稳定、健康、可持续的住房租赁市场生态。例如，针对近年见诸媒体报道的有毒“甲醛房”等问题，《条例》强化住房出租室内装饰装修要求，明确“不得危及人身安全和健康”。针对一二线城市频发的“群租”现象，《条例》以空间属性、单间租住人数上限、人均最低租住面积等多维度要求进行规范，结合更有力的处罚力度展开治理。对于承租人反映强烈的出租人不正当扣减押金问题，《条例》突出了对出租人偿还押金义务的规定，并对从事转租业务的租赁企业提出设立租赁资金监管账户的明确要求。对于数字经济时代伴生的虚假房源信息问题，《条例》强化市场监督管理责任，明确了经纪企业和信息发布平台在核验房源和信息发布者身份等方面的责任。尤其值得一提的是，《条例》不仅通过明确出租人各项义务和承租人各项权利，让承租人合法权益保障有法可依、有章可循，更对出租人、租赁企业、经纪机构等主体的违法行为设定了具体处罚措施，为有效治理住房租赁市场乱象提供了有力的法律武器。

二、促进住房租赁行业规范发展的法律环境

《条例》的发布也为住房租赁行业规范化、高质量发展营造了基础性法律环境，推动这一新兴行业朝着更透明、合规、可持续的方向发展。首先，《条例》突出了对行业透明化发展的要求，避免因信息不透明可能引发的各类纠纷和损失。特别是明确要求住房租赁企业与经纪机构在经营场所显著位置公示企业开业信息、服务规范及标准，同时严格确保房源信息的真实性和准确性，为交易各方提供了更加公开、透明的交易环境。其次，《条例》加大对住房租赁市场乱象的治理，能够为租赁行业发展营造从业更加规范、竞争更为公平的环境，防止出现劣币驱逐良币现象，推动出租人尤其是住房租赁企业对所提供的租赁产品和服务进行持续升级，并进一步合理推动住房租赁市场中供给端的机构化和长期化。最后，《条例》的出台本身意味着住房租赁行业的基础性法律制度实现重大完善，能够为相关从业企业和金融机构提供更透明、稳定的制度环境。这对于当前正在持续推进的长租公寓资产证券化、存量商品房收储改造等工作都具有积极意义，进而为住房租赁行业的可持续发展注入新动力、创造更大空间。

三、推动各级政府有效作为的法律指引

住房租赁领域发展同样需要秉承“市场”和“保障”并重的原则。过去一段时间里各城市在保障性租赁住房方面已经投入大量资源，《条例》则进一步对地方政府在住房租赁市场和租赁行业发展进程中应该做什么、应该怎么做给出了详细指引。具体而言，《条例》强调了地方政府在住房租赁市场和租赁行业监督管理方面的主体地位，并重点从三个方面明确了其具体职责：一是租赁市场监测和信息公布，特别是在最受关注的租金方面，《条例》要求地方政府建立租金监测机制并定期公布各区域各类型租金水平信息；二是对住房租赁活动流程的管理，尤其是对租赁合同备案这一关键环节的强化；三是对住房租赁活动的监督执法，除前述治理租赁市场乱象举措外，还进一步要求地方政府建立对租赁市场经营主体及其从业人员的信用评价制度，将相关信用信息纳入全国信用信息共享平台，开展分级分类监管。

住房租赁是居民解决居住问题的重要方式，是居民释放住房消费需求的重要途径，是国民经济和社会发展的重要领域。近年来，随着加快培育发展住房租赁市场的一系列政策陆续出台实施，我国住房租赁市场呈现出快速发展的态势，涌现出许多新主体、新业态、新技术、新模式。但与此同时，庞大的租赁规模和复杂的租赁关系也带来了不少新问题和新挑战，市场主体参差不齐、经营服务不尽规范、租住品质差强人意等现象时有发生。面对新形势、新情况和新问题，亟需加强住房租赁法制建设，为住房租赁市场高质量发展提供坚实的法治保障。

经过充分酝酿、广泛征求意见、认真修改完善，《住房租赁条例》（简称《条例》）正式出台，这是我国健全住房租赁法治保障体系的重要举措。《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。

一是适应住房租赁品质提升新需求，规范住房租赁活动，保障当事人合法权益。住房租赁已是人民群众住有所居的重要途径，但租赁市场不规范、租赁关系不稳定、合法权益难保障、纠纷解决渠道不畅通等问题一直较为突出。这些问题既影响了新市民、青年人等租房群体的生活品质，也影响到住房租赁市场的健康发展。

对住房租赁活动进行有效规范，平衡租赁当事人的权利义务关系，是维护当事人合法权益的重要方式。《条例》在“总则”中明确，“从事住房租赁活动，应当遵守法律、法规，遵循平等、自愿、公平、诚信原则，不得危害国家安全、损害公共利益和他人合法权益，不得违背公序良俗。”在具体条款中还做了相应规范。首先，明确出租住房的要求。规定用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。其次，分别明确了出租人和承租人的行为规范。对于出租人，规定应当将住房租赁合同备案，向承租人出示相关材料，核验承租人身份证明材料，不得擅自进入租赁住房，无正当理由不得扣减押金，解除合同应当通知承租人并为腾退租赁住房留出合理时间。对于承租人，规定应当向出租人出示身份证明材料，安全且合理使用租赁住房，不得擅自改变租赁住房用途，遵守物业管理规约，对出租人依法确需进入租赁住房的予以配合。再次，平等提供权益保障。国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。对于住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。

二是适应住房租赁市场发展新形势，强化市场主体管理，维护市场正常秩序。经历蓬勃发展后，我国住房租赁市场的总量规模急剧扩张，市场主体更加多元，产品类型和服务方式更加多样。比如，按照投入和持有周期可以将住房租赁企业分为轻资产、中资产和重资产等类型；在房源方面，当前市场中既有量大面广的分散式租赁住房，也涌现出不少集中分布的租赁项目；从业态看，在策划、建造、运营、管理、服务等各个环节，都有各类市场主体提供富有特色的产品和服务，使得产业链更长，产业生态更加丰富。

促进住房租赁市场高质量发展，离不开住房租赁行业各类市场主体的守法经营、诚信服务。《条例》分别针对住房租赁企业和经纪机构作出了明确规定。首先，针对住房租赁企业，确定了培育市场化、专业化企业的政策导向，明确住房租赁企业的定义及基本要求，规定该类企业的经营范围应当使用“住房租赁”的表述，建立健全了企业报送开业信息、租赁住房信息及其变化情况的制度，规范了房源信息发布要求，对从事转租经营的企业明确实行资金监管。其次，针对经纪机构，明确从事租赁业务应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，规定了从业人员名单备案、房源信息发布、收费项目应明码标价、办理住房租赁合同备案等要求。

三是适应住房租赁监督管理新要求，健全公共治理机制，促进市场高质量发展。住房租赁监管是城市治理的重要内容，涉及广大人民群众、众多市场主体和各类租赁住房，对打造宜居、韧性、智慧城市具有重要影响。为贯彻落实加强国家治理体系和治理能力现代化建设的部署要求，提高住房租赁监管的法治化、智能化、专业化水平，有必要总结、固化我国住房租赁管理有益经验，通过制定出台《条例》，健全治理机制，增强管理能力，优化服务水平，提升治理效能。

坚持市场主导与政府引导相结合，注重公共服务与公共治理并重，适应行业监管新要求，是促进住房租赁市场高质量发展的必由路径。首先，健全综合治理机制。针对住房租赁法律关系复杂、涉及主体多样等特点，《条例》建立健全了多主体参与、各部门协同的治理体制。明确国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作，市场监管、公安等部门在各自职责范围内负责有关监督管理工作。要求住房租赁相关行业组织建立健全行业规范，加强行业自律管理。其次，强化公共服务供给。要求主管部门制定并发布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本。明确市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息。要求地方房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与其他相关管理部门建立信息共享机制。再次，加强监督管理。明确地方房产管理部门应当会同有关部门加强对住房租赁活动的监督检查，依法及时处理违法行为。“法律责任”共11条，全面明确了各类主体各类情形的相关责任，具体处罚的举措具有较强的针对性，有望取得良好效果。

随着新型城镇化推进和大城市集聚效应持续增强，我国住房租赁市场蓬勃发展，租赁成为解决城市居民居住问题的重要途径。热点城市北京、上海、深圳、杭州等租赁需求更为旺盛。然而，由于多种原因，庞大的租赁市场乱象频发，如房屋安全隐患、任意中止合同、霸王条款、合同陷阱、虚假房源、押金退还难等，严重侵害了承租人的合法权益，影响了市场的健康发展。

《住房租赁条例》（以下简称《条例》）的出台将更好地规范住房租赁活动，从居住环境、租赁关系、资金安全、权益落地和纠纷解决等方面为承租人提供全方位保障。

第一，保障居住环境，提升租住质量。

居住环境直接影响着居民的生活质量和身心健康。目前，部分租赁房屋设施陈旧、卫生条件差、安全隐患多等问题屡见不鲜，其中“隔断房”和“甲醛房”等现象尤为突出。《条例》要求用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，且明确规定租住人数上限和人均最低租住面积应符合相关标准以及非居住空间不得单独出租用于居住，从源头上保障承租人能够获得安全、健康、相对舒适的居住环境。

第二，明确租赁关系，保障租住稳定。

租赁关系不明确、不稳定是导致承租人权益受损的主要因素之一。现实中，部分租赁合同条款十分简单、内容模糊不清，甚至大量存在口头协议约定等情况，一旦发生纠纷，租户往往因缺乏明确的书面依据而处于相对劣势地位。《条例》规定出租人和承租人使用实名签订住房租赁合同，并要求出租人应当按照规定通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案，同时，《条例》还赋予承租人一定的自主权，若出租人未办理合同备案的，承租人可以办理备案。用租赁合同和租赁备案保护承租户权益和相对稳定的租赁关系。 

第三，规范经营行为，降低承租风险。

住房租赁企业、住房租赁经纪机构提供虚假房源，克扣押金，侵占、挪用租赁资金等违法违规经营行为会给承租人带来经济损失。《条例》通过规范租赁企业和住房租赁经纪机构经营行为，减少承租人可能的经济损失。一是要求建立住房租赁档案，如实记载相关信息，并保证发布的房源信息真实、准确、完整、一致。二是规范押金管理，除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。三是从事转租经营的住房租赁企业应设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。四是住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。

第四，明确权利义务，落实合理权益保护。

《条例》分别明确了出租人和承租人应当履行的规定，但核心是为了更好地落实租赁双方应该享有的权益。《条例》明确规定出租人应为承租人腾退租赁住房留出合理时间，且不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房，保障承租人基本居住需求。《条例》还有一个亮点，规定住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务，旨在稳步推进租购同权，让稳定居住的承租人市民化。

第五，完善纠纷解决机制，提供高效解决途径。

《条例》构建了多元化、多层次的纠纷化解体系，明确了承租人可通过协商、调解、仲裁以及诉讼等多种途径解决租赁纠纷，有效破解了承租人“维权难”的问题，充分保障了承租人的合法权益。同时《条例》强化了对租赁市场的监管力度，要求相关职能部门加强对住房租赁企业、经纪机构及网络平台经营者的日常监管，通过行政监管与法律手段的有机结合，严厉打击各类违法违规行为，促使出租人积极履行义务，快速、妥善地处理纠纷，切实维护租赁市场的稳定与秩序。

《条例》的出台，是我国住房租赁市场规范化、法治化进程的重要里程碑。未来，随着《条例》的深入实施和相关配套政策的不断完善，住房租赁市场将迎来更加健康、有序的高质量发展，承租人的合法权益也将得到更充分、更有效的保障。

近日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式颁布实施。作为我国首部住房租赁领域行政法规，《条例》的出台标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段，为破解“重购轻租”难题、实现“住有所居”民生目标提供了系统性制度保障，堪称我国住房制度改革的重要里程碑。

一、回应民生痛点：住房租赁的民生性与战略性

住房租赁是新市民、青年人、城市运行服务保障人员等群体实现“安居梦”的重要途径。其中快递员、家政服务人员等城市运行保障者的居住需求高度依赖租赁市场。这一现状折射出住房租赁的双重属性：既是关乎群众切身利益的民生问题，也是影响城市人才集聚与发展动能的战略问题。

《条例》首次以行政法规形式明确了住房租赁的社会公共服务定位，通过构建“稳租金、保权益、强监管”的制度框架，将租房从“市场自发行为”升级为“政府主导的民生工程”。例如，针对“押金难退”这一长期顽疾，《条例》第十条规定“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金”，并规定住房租赁经纪机构和网络平台经营者不得代收、代付住房租金、押金。

二、填补法律空白：构建住房租赁“全链条”制度体系

（一）立法层级的突破性提升

此前我国住房租赁领域主要依赖民法典、城市房地产管理法等相关规定，缺少国家层面专门立法。《条例》作为首部专门性行政法规，系统整合了合同备案、资金监管、权益保障等多项制度，形成了“事前准入—事中监管—事后追责”的完整治理闭环。

（二）制度创新的三大亮点

1.市场主体“分类监管”模式

将市场主体细分为个人出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管：个人出租住房的租赁合同连续履行达到规定期限的，个人出租人按照有关规定享受相应的政策支持，鼓励闲置房源入市；明确了住房租赁企业，并规定住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力；住房租赁经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将其从业人员名单向房产管理部门备案；网络平台经营者承担核验住房租赁信息发布者身份信息的职责，未履行核验责任的，会受到相应处罚。

2.租赁资金“防火墙”机制

针对“高进低出”“长收短付”（租赁企业一次性收取租客长期租金却按月支付房东）引发的爆雷风险，《条例》第十九条规定“从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定”，从根源上遏制金融化运营倾向。

3.租金调控“监测+引导”机制

《条例》第二十九条规定“设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息”。地方政府发布租金水平，此举能引导租金合理定价，保障承租人居住稳定性。

三、平衡效率与公平：政府与市场的协同治理

《条例》兼顾行业监管需要和营商环境优化，一方面通过住房租赁企业和住房租赁经纪机构的“开业信息报送机制替代审批制”，鼓励创新创业、降低交易成本，发挥市场资源配置作用；另一方面又要求机构企业具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，防止企业盲目扩张造成经营风险。

《条例》的制定正是基于对市场失灵的纠正，通过政府规制手段，规范市场秩序，保障弱势群体权益，实现住房租赁市场的公平与效率。对于个人二房东问题，第二十条规定自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到规定标准的，适用有关住房租赁企业的规定。对于押金、预收租金被挪用等问题，第十九条规定“从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务”。北京等各地的先行先试，印证了这些制度设计的实践效能。

结语：从“有法可依”到“良法善治”

《条例》的颁布是住房租赁法治化的标志。未来需重点推进三项工作：一是加快制定相关配套政策；二是全面深入开展《条例》的普法宣传；三是督促县级以上地方人民政府房产管理部门建设完善住房租赁管理服务平台。如此，才能将《条例》的立法本意落地成为“良法善治”，实现法治化引领住房租赁市场高质量发展。